एओए (AOA) गठन की चरणबद्ध मार्गदर्शिका

अंतरिम निवासी समिति बनाने से लेकर प्रथम आम सभा (GBM) बुलाने, मॉडल उपनियम अपनाने, प्राधिकरण एनओसी और सोसायटी पंजीकरण तक का संपूर्ण रोडमैप।

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सत्यापित तिथि: अक्टूबर 2026 वैधानिक स्रोत: धारा 14, यूपी अपार्टमेंट अधिनियम 2010 एवं उच्च न्यायालय निर्णय

सरल भाषा में सारांश

बिल्डर के एकतरफा नियंत्रण से सोसायटी को मुक्त कर पारदर्शी स्व-प्रबंधन स्थापित करने के लिए कानूनी रूप से पंजीकृत एओए (AOA) का गठन सबसे महत्वपूर्ण कदम है। यूपी अपार्टमेंट अधिनियम 2010 की धारा 14(2) के अनुसार, जब 33% फ्लैटों में निवास शुरू हो जाए या 60% फ्लैट आवंटित हो जाएं (या प्रथम कब्जे से 1 वर्ष के भीतर, जो भी पहले हो), तब एओए का गठन अनिवार्य है। यदि बिल्डर इसमें देरी करता है, तो निवासी स्वयं प्रक्रिया शुरू कर सकते हैं।

1. यह मार्गदर्शिका किन पर लागू होती है?

वे सोसाइटियाँ जहाँ कब्जा मिल चुका है और निवासी सीधे बिल्डर या उसकी एजेंसी को मेंटेनेंस शुल्क दे रहे हैं।
औपचारिक एओए पंजीकरण की तैयारी कर रही अंतरिम निवासी समितियां (Interim Bodies)।
बहु-चरणीय (Multi-phase) सोसाइटियाँ जो एकीकृत एओए गठन की प्रक्रिया में हैं।
ऐसी सोसाइटियाँ जहाँ बिल्डर ने बिना आम सभा चुनाव के एकतरफा समिति खड़ी कर दी हो।

2. एओए गठन के वैधानिक आधार और शर्तें

एओए का गठन कब अनिवार्य हो जाता है?

Section 14(2)

यूपी अपार्टमेंट नियमावली 2011 के नियम 4 और धारा 14(2) के अनुसार, 33% फ्लैटों में निवास या 60% फ्लैटों की बिक्री पूरी होते ही अथवा आंशिक ओसी/सीसी जारी होते ही एओए का गठन अनिवार्य है।

साझा कॉमन एरिया के लिए एक ही एकीकृत एओए

One Project, One AOA

जहाँ कई टावर या फेज साझा कॉमन सुविधाओं (मुख्य द्वार, आंतरिक सड़कें, क्लब, एसटीपी, बिजली सबस्टेशन, पार्क) का उपयोग करते हैं, वहाँ सभी फ्लैट मालिकों के लिए एक ही एकीकृत एओए का प्रावधान है।

स्थगित जीबीएम (Adjourned GBM) में कोरम का नियम

Quorum Rules

1,500–3,000 फ्लैटों वाली बड़ी सोसाइटियों में पहली बैठक में पूर्ण कोरम जुटाना कठिन होता है। मॉडल उपनियमों के अनुसार, कोरम के अभाव में बैठक स्थगित की जाती है और अगली निर्धारित बैठक में उपस्थित सदस्य ही वैध कोरम माने जाते हैं।

बिल्डर एवं विकास प्राधिकरण को औपचारिक सूचना

Competent Authority Role

स्वयं जीबीएम बुलाने से पूर्व निवासियों को बिल्डर को लिखित नोटिस भेजकर एओए गठन की मांग करनी चाहिए और उसकी प्रति प्राधिकरण (GNIDA/Noida/YEIDA) के ग्रुप हाउसिंग विभाग को भेजनी चाहिए ताकि बिल्डर की चूक रिकॉर्ड पर आ सके।

3. सही तरीके से बनी एसोसिएशन — 8 वैधानिक चरण (क्रम से)

चरण 1: डिक्लेरेशन दाख़िल (धारा 12, 13; नियम 3) बिल्डर सक्षम प्राधिकारी के समक्ष फॉर्म A में डीड ऑफ डिक्लेरेशन (DoD) दाख़िल करता है — जिससे प्रत्येक फ्लैट का कॉमन एरिया में अविभाजित हिस्सा (%) और मताधिकार तय होता है। प्रत्येक अपार्टमेंट स्वामी को इसकी प्रति पाने का अधिकार है।

चरण 2: 33% शर्त पूरी (धारा 14(2)) जब 33% अपार्टमेंट (या एसोसिएशन बनाने के लिए आवश्यक संख्या, जो भी अधिक हो) बिक्री, हस्तांतरण या कब्जे द्वारा सौंपे जा चुके हों। पंजीकरण कराने की वैधानिक जिम्मेदारी बिल्डर की होती है।

चरण 3: नोटिस और पहली मीटिंग (मॉडल बायलॉज 15) प्रथम आम सभा (GBM) का समय, स्थान और उद्देश्य बताते हुए 2 से 7 दिन का लिखित नोटिस प्रत्येक अपार्टमेंट स्वामी को भेजा जाता है, जिसकी एक प्रति सक्षम प्राधिकारी को भेजी जाती है।

चरण 4: बायलॉज अपनाए गए (धारा 14(6); बायलॉज 9, 21) आम सभा 30% कोरम के साथ मॉडल बायलॉज अपनाती है और क्रमांकित मिनट बुक में प्रस्ताव दर्ज करती है। मॉडल बायलॉज में किसी भी बदलाव के लिए सक्षम प्राधिकारी की पूर्व लिखित अनुमति अनिवार्य है।

चरण 5: बोर्ड चुना गया — पंजीकरण से पूर्व (बायलॉज 18, 26) पंजीकरण से पूर्व आम सभा प्रतिशत मताधिकार के आधार पर 1 वर्ष के कार्यकाल के लिए 4 से 10 पदाधिकारियों (सभी अपार्टमेंट स्वामी) का चुनाव करती है।

चरण 6: रजिस्ट्रेशन, बायलॉज और बोर्ड सहित (धारा 14(6); Grand Omaxe) एसोसिएशन, उसके अपनाए गए बायलॉज और निर्वाचित बोर्ड का एक साथ उप-निबंधक के समक्ष पंजीकरण होता है। पंजीकृत बायलॉज के बिना केवल प्रमाण-पत्र का कोई कानूनी महत्व नहीं है।

चरण 7: बिल्डर सौंपता है — हैंडओवर (धारा 4(6), 14(5)) कॉमन एरिया और सुविधाओं का कब्जा, मूल स्वीकृत नक्शे व दस्तावेज़, तथा ब्याज-मुक्त मेंटेनेंस सिक्योरिटी (IFMS) पंजीकृत एसोसिएशन को हस्तांतरित किए जाते हैं।

चरण 8: सालाना चक्र शुरू (बायलॉज 26, 49) प्रथम तिमाही में वार्षिक आम सभा (AGM), सभी पदों पर वार्षिक चुनाव, 31 जुलाई तक सीए द्वारा खातों का ऑडिट व प्रकाशन, और 15 दिनों के भीतर प्रत्येक स्वामी को सारांश भेजा जाना।

मानक कानूनी एवं आरटीआई प्रारूप चाहिए?

डीओडी (DoD) प्राप्त करने के लिए आरटीआई आवेदन, 14-दिवसीय जीबीएम नोटिस और हैंडओवर मांग पत्र के तैयार प्रारूप देखें।

प्रारूप देखें

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